פניה למינוי שמאי מכריע בגין היטל השבחה: מתי כדאי להגיש השגה על גובה החיוב ואיך עושים את זה נכון

קיבלתם מהוועדה המקומית דרישת תשלום היטל השבחה והסכום הפתיע אתכם? אתם לא לבד. הרבה בעלי נכסים מגלים כי קיימת חבות לתשלום היטל השבחה לאחר מכירת דירתם . הם מרגישים שאין ברירה אלא לשלם. יזמים מופתעים מגובה דרישת החיוב בעת אישור תכנית בקשה להיתר בנייה. הנה מה שחשוב לדעת: הדרישה לתשלום שקיבלתם היא נגזרת של שומת היטל השבחה שהכין שמאי הוועדה המקומית. היא לא גזירה סופית. ניתן לערער על גובה החיוב ולהגיש בקשה למינוי שמאי מכריע. מה שחשוב הוא שצריך לפעול מהר, כי המועדים קצרים. במאמר הזה נעבור על מה שחשוב לדעת: מה חשוב לבחון, איך התהליך עובד, ואיך מחליטים אם זה בכלל משתלם.

מהו היטל השבחה, בקצרה

היטל השבחה הוא דרישת תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוא נגבה כשהערך של הנכס שלכם עולה בעקבות החלטה תכנונית. למשל, אישור תוכנית חדשה שמוסיפה זכויות בנייה, הקלה, או היתר לשימוש חורג. ברוב המקרים ההיטל הוא מחצית מעליית הערך. כלומר, השאלה המרכזית היא בכמה בדיוק הנכס הושבח. ושם בדיוק נכנסת השמאות.

למה בכלל כדאי לבדוק את השומה

ההחלטה התכנונית, וכמה הוא שווה אחריה. כל אחד מהשלבים האלה כולל הנחות, בחירה של עסקאות להשוואה, הסתמכות על פסקי דין, פסיקות של שמאים מכריעים בנושאים דומים, החלטות ועדות ערר, וכמובן שיקול דעת מקצועי. לכן שני שמאים יכולים להגיע לתוצאות שונות, בהסתמך על נתונים שונים ולפעמים הפער ביניהם גדול בצורה דרמטית וזה לא רק תיאוריה. דוח של מבקר המדינה בדק שומות היטל השבחה משנים 2018–2022. עפ"י הדוח

בתיקים שהגיעו להכרעה של שמאי מכריע, השומה הופחתה בממוצע בכ-36%. לעיתים, גם הפחתה של אחוזים בודדים יכולה להוות חיסכון של מאות א' ש"ח ולעיתים גם מיליוני שקלים, תלוי בהיקף הכספי הכולל של הדרישה המקורית.

על מה אפשר לערער

יש שני סוגים של מחלוקת. חשוב לדעת באיזה מהם אתם נמצאים, כי כל אחד מתנהל במסלול אחר:

• עצם החיוב - אתם טוענים שבכלל לא הייתם צריכים לקבל דרישה לתשלום. למשל, כי ההחלטה התכנונית לא באמת השביחה את הנכס שלכם, או כי המקרה שלכם פטור מתשלום.
• גובה החיוב. אתם מסכימים שנוצרה השבחה, אבל חושבים שסכום הדרישה לתשלום גבוה מדי. זה המקרה הנפוץ יותר. כאן העבודה היא בעיקר שמאית: הכנת שומה נגדית שמראה איפה ההערכה של הוועדה לא מדויקת.

לפעמים יש מחלוקת גם על החיוב בחלק מהתכניות וגם על גובה הדרישה בתכניות אחרות. במקרה כזה כדאי לתכנן מראש את סדר הפעולות.

איך מתנהל התהליך

• בדיקה ראשונית של השומה - שמאי מטעמכם עובר על השומה שקיבלתם: על אילו תכניות היא מבוססת, איך חושב השווי בכל אחד מהמצבים, ואילו נתונים נלקחו בחשבון לדוגמא: מקדמי התאמה, מקדמי דחייה, הסתמכות על החלטות שהתקבלו בעבר למאפיינים דומים ועוד. כבר בשלב הזה אפשר בדרך כלל להבין אם יש על מה לערער.
• בקשה למינוי שמאי מכריע - אם יש בסיס, השמאי המייצג אתכם, מגיש בקשה מקוונת למינוי שמאי מכריע ומצרף מסמכים נלווים כגון דרישת החיוב, נסח טאבו ועוד.
• הכנת שומה אחרת (שומה נגדית) - לאחר מינוי שמאי מכריע לתיק, יש תאריך יעד בו על השמאי המייצג להכין שומה מקצועית מטעמכם, עם חישובים משלו ונימוקים מסודרים.
• דיון והכרעה. בדיון כל צד מציג את עמדתו. לאחר תקופה מסויימת, השמאי המכריע מפרסם את הכרעתו בנושא. גם על החלטת השמאי המכריע, לכל אחד מהצדדים זכות ערעור לוועדת ערר, ככל והוא מרגיש שהכרעת השמאי אשר מונה לתיק אינה סבירה.

זו הנקודה הכי חשובה במאמר. המועדים להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע קצרים, בדרך כלל 45 יום מהיום שקיבלתם את השומה מהוועדה המקומית. מי שמחכה מגלה שהזמן עבר, ונשארה רק אפשרות אחת: לשלם. המועד שמחייב אתכם הוא היום בו שומת הועדה הועברה אליכם ואישרתם קבלה. לפיכך חשוב להערך בהתאם. ועוד דבר: ההליך עצמו יכול להימשך זמן רב, לפעמים יותר משנה. אם אתם באמצע מכירה או מחכים להיתר, דברו על זה מראש עם השמאי ותוכלו לקבל הערכה. כמו כן, ניתן לבקש מהוועדה המקומית לקבל את שומת הוועדה עוד בטרם המכירה ("PRE-RULING") בכדי לבחון את כדאיות העסקה או לחילופין להערך בהתאם תזרימית.

האם בכל שומת השבחה נכון לערער על גובה החיוב?

לא כל שומה מצדיקה השגה על גובה החיוב. כדי להחליט, שאלו את עצמכם שלוש שאלות:

• כמה גבוה החיוב? ככל שהסכום גבוה יותר, גם הפחתה קטנה באחוזים שווה יותר.
• מה העלות של ההליך? שומה נגדית, תשלום שכ"ט לשמאי המייצג אתכם ובנוסף תשלום לשמאי מכריע, מול החיסכון האפשרי.
• עד כמה השומה נראית מבוססת? יש שמאויות שהטעות בהן ברורה, ויש כאלה שהפער בהן קטן. בהתאם לכך וגם בהתאם להיקף הכספי של גובה החיוב הכולל, נגזר אחוז התשלום מהחיסכון שיווצר, אשר ישולם לשמאי המייצג אתכם. ככל והמרווח גדול יותר ויש יותר "בשר" כך גם האחוז שישולם לשמאי נמוך יותר.

הדרך הכי פשוטה לענות על השאלות האלה היא בדיקה ראשונית עם שמאי. שיחה קצרה ועיון בשומה יכולים לחסוך לכם גם הליך מיותר וגם תשלום מיותר.

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

• לשלם מיד בלי לבדוק. הרבה אנשים מניחים שהחישוב של הוועדה הינו מדויק וסופי. הוא לא!!.
• לחכות לרגע האחרון. בדיקה רצינית והכנת שומה נגדית לוקחות זמן. לעיתים נדרשים גם השלמות של מסמכים קשורים בגורמים שונים אשר עשויים לעזור.
• לפנו להליך שמאי מכריע ללא שומה מקצועית. ערעור על גובה החיוב נשען על חוות דעת שמאית. ללא חוות דעת איכותית ומקצועית, כושר השכנוע מול השמאי המכריע פוחת.

למה חשוב מי השמאי שמלווה אתכם

בערעור על גובה דרישת התשלום להיטל השבחה, השומה הנגדית היא הבסיס לכל ההליך. אבל לא פחות חשוב מי מציג אותה בדיון, ומי זמין לכם כשיש שאלה. במשרדים גדולים זה קורה לא פעם: גורם אחד מכין את השומה, אחר חותם עליה, ומישהו שלישי עונה לטלפון. אצלנו זה עובד אחרת. מיכאל בדלוב מכין את השומה הנגדית, מייצג אתכם מול השמאי המכריע ונשאר זמין לאורך כל הדרך. משרד בוטיק יכול לעבוד בלוחות זמנים קצרים, וזה קריטי כשהמועד להגשה כבר רץ.